immeubles locatifs

Chapitre II – Les immeubles locatifs

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21 – Enregistrement comptable à la date d’entrée

211 -Règles générales

 

211.1- Coût d’acquisition

A la date de son acquisition, chaque immeuble, ou partie d’immeuble, est comptabilisé pour son coût d’acquisition. Celui-ci est déterminé par l’addition des éléments suivants :

  • le prix d’achat, c’est-à-dire le montant en monnaie nationale résultant de l’accord des parties à la date d’opération ;
  • les frais accessoires, c’est-à-dire les charges liées à l’acquisition et à la remise en état de l’immeuble, à l’exception des frais énoncés ci-dessous.

Ainsi, tous les investissements effectués aux fins de valorisation de l’immeuble et la T.V.A. non récupérable pour les immeubles d’habitation constituent des éléments du coût d’acquisition.

En revanche, la T.V.A. non récupérable pour les immeubles commerciaux et professionnels, les droits d’enregistrement et les frais de notaire ne constituent pas un élément du coût d’acquisition des immeubles et sont comptabilisés en charges. Ces charges peuvent être imputées sur la prime d’émission (6), si les statuts le prévoient, ou étalées sur la durée de vie de l’immeuble sans excéder une durée de vingt ans.

211.2- Schéma d’écriture comptable

Le coût d’acquisition défini ci avant est inscrit dans le sous compte approprié du compte 21 « Â Immobilisations locatives et autres immobilisations corporelles « . Toutefois, lorsque la valeur du terrain ne peut pas être distinguée de la valeur de la construction, les sous comptes 211 « Â Terrains  » et 213 « Â Constructions  » sont regroupés au sous compte 213.

Les frais qui ne constituent pas un élément du coût d’acquisition des immeubles (cf. ci-dessus) sont inscrits aux comptes de charges selon leur nature. Puis, il convient, pour l’imputation de ces charges sur la prime d’émission ou l’étalement par le compte de résultat, de se référer aux schémas d’écritures énoncés ci avant pour la commission de souscription (cf.§ 112.2).

212 -Cas particuliers

 

212.1- Immobilisations acquises moyennant paiement de rentes viagères

Ces immobilisations sont comptabilisées pour le montant qui résulte d’une stipulation de prix ou, à défaut, d’une estimation par un expert indépendant.

La contrepartie est portée au crédit du compte 1685 « Â Rentes viagères capitalisées  » pour la même valeur.

212.2- Immobilisations acquises à l’étranger

Si le prix d’une acquisition faite à l’étranger est payé en monnaie étrangère, son coût est converti en monnaie nationale au cours en vigueur à la date d’entrée de l’immobilisation dans le patrimoine de la S.C.P.I.

212.3 – Immobilisations acquises avec garantie locative

Lorsqu’une S.C.P.I. achète un immeuble inoccupé, ancien, neuf ou en état futur d’achèvement, elle ne peut prévoir à partir de quelle date elle aura des locataires : 6 mois, un an, deux ans … Le contrat de vente peut alors prévoir qu’une indemnité forfaitaire soit versée par le vendeur à la S.C.P.I. en cas d’insuffisance de produits locatifs pendant les 6 premiers mois, la 1ère année… Cette indemnité est appelée garantie locative.

Lorsque des indemnités forfaitaires sont ainsi acquises à la S.C.P.I., c’est-à-dire à l’issue des 6 premiers mois, la première année… elles constituent, à leur date d’acquisition, un élément de réduction du coût d’entrée des immeubles locatifs. Elles sont inscrites au compte 2191 « Garanties locatives  » et viennent directement réduire le coût d’entrée des immeubles locatifs présentés dans la colonne « Â valeurs bilantielles  » de l’ « Â Etat du patrimoine « .

22 –Enregistrement comptable à l’arrêté des comptes

 

A l’arrêté des comptes, il est procédé à la détermination de la valeur vénale des immeubles locatifs. Cette dernière est ensuite présentée dans la colonne « Â valeurs estimées  » de l’ « Â Etat du patrimoine « . Elle est également détaillée, commentée et explicitée dans l’annexe selon le modèle défini ci-après dans le titre III « Â Documents de synthèse « .

221 РValeur v̩nale

221.1- Détermination de la valeur vénale

221.11- Définition

Dans le cas des SCPI, la valeur vénale d’un immeuble est le prix présumé qu’accepterait d’en donner un investisseur éventuel dans l’état et le lieu où se trouve cet immeuble. A l’arrêté des comptes, l’immeuble sera normalement considéré comme devant continuer d’être à usage locatif. Cette valeur est déterminée hors droits d’acquisition.

Immeubles locatifs situés à l’étranger

La valeur vénale des immeubles locatifs situés à l’étranger est déterminée en devises étrangères. Elle est ensuite convertie en monnaie nationale au cours en vigueur à la date de clôture de l’exercice.

221.12- Commentaires

  • Valeur vénale

La valeur vénale d’un immeuble ici définie correspond à celle retenue par l’article 11 de la loi n° 70-1300 du 31 décembre 1970 modifiée. Elle permet de déterminer la valeur de réalisation « Â Ã©gale à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société « .

  • Investisseur

– La référence au vendeur est exclue afin de retenir une valeur qui ne soit pas une valeur à la « Â casse  » résultant d’une vente forcée.

– La référence à l’investisseur, c’est-à-dire une personne qui achète le bien en vue de le louer, est ici adoptée.

  • Devant continuer d’être à usage locatif

Les SCPI ont pour objet exclusif, conformément à l’article 1er de la loi n° 70-1300 du 31 décembre 1970, « Â l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif « . La cession des éléments de ce patrimoine locatif ne peut en aucun cas présenter un caractère habituel.

  • Hors droits d’acquisition

La valeur vénale est déterminée hors droits d’acquisition, ceci dans un souci de neutralité des incidences éventuelles de la fiscalité immobilière.

Compte tenu du fait que les immeubles appartenant à une S.C.P.I. ne peuvent être cédés que 6 ans après leur date d’acquisition (7) et des règles actuelles en matière de T.V.A. immobilière, les immeubles sont considérés, pour la détermination de leur valeur vénale, comme soumis aux droits d’enregistrement dès leur date d’acquisition quel que soit leur régime fiscal réel (T.V.A. immobilière ou droits d’enregistrement).

S’agissant des immeubles dont la mutation serait encore soumise à la T.V.A., il convient alors de procéder en deux temps pour la détermination de leur valeur vénale :

  • dans un premier temps, il convient de déterminer une valeur vénale T.V.A. comprise pour les immeubles d’habitation et hors taxe pour les immeubles industriels, de bureaux et à usage de commerce ;
  • dans un deuxième temps, ces valeurs sont diminuées de l’incidence des droits d’enregistrement (et ce, dès la première année d’acquisition de l’immeuble locatif).

221.2- Information à présenter dans l’annexe

La valeur vénale est détaillée, commentée et explicitée dans l’annexe.

222 – Autres enregistrements comptables à l’arrêté des comptes

 

222.1- Amortissements et provisions pour dépréciation des immeubles

222.11- Principe général :

Aucun amortissement ou provision pour dépréciation n’est pratiqué sur les immeubles locatifs pour les exercices comptables ouverts à compter du 1er janvier 1994 sauf cas exceptionnels tels que celui d’un immeuble non assuré détruit par un incendie.

 

Si la S.C.P.I. se trouve dans un de ces cas exceptionnels, le compte 28 (en cas d’amortissement) ou 29 (en cas de provisions) est crédité pour le montant de la dépréciation ainsi constatée par le débit du compte 1059 « Â Ecart sur dépréciation des immeubles locatifs « .

222.12- Eléments non visés par ce principe général

Ne sont pas visés par le principe général énoncé ci-dessus :

  • les constructions sur sol d’autrui et concessions ;
  • les installations générales, agencements et aménagements relatifs aux immeubles locatifs.

Ces éléments font l’objet, en cas de dépréciation, d’un amortissement ou d’une provision constaté par le compte de résultat conformément aux principes généralement admis.

222.2- Réévaluation des immeubles locatifs

222.21- Principes

– Cas d’utilisation de cette faculté

La faculté de réévaluation a été implicitement reconnue aux SCPI et réglementée par le législateur puisque l’article 18 dernier alinéa de la loi du 31 décembre 1970 interdit de procéder à une réévaluation « Â sans qu’un rapport spécial à l’assemblée générale ait été préalablement présenté par les commissaires aux comptes et approuvé par celle-ci « .

– Description

La réévaluation consiste à remplacer dans la colonne « Â valeurs bilantielles  » de l’ « Â Etat du patrimoine « , le coût historique des immeubles locatifs réévalués par leur valeur vénale, la différence valeur réévaluée moins coût historique (initial ou résultant de la précédente réévaluation) étant incluse dans la colonne « Â valeurs bilantielles « , ligne « Â Capitaux propres comptables  » de l’ « Â Etat du patrimoine « .

РCaract̬re global de la r̩̩valuation des immeubles locatifs

Dans tous les cas, la réévaluation porte sur l’ensemble des immeubles locatifs.

Pour une bonne information des associés, l’annexe doit donner une analyse détaillée immeuble par immeuble de la composition de l’écart global de réévaluation avant toute compensation.

222.22- Modalités pratiques

– Détermination de l’écart de réévaluation

Pour calculer l’écart de réévaluation, la valeur vénale est confrontée au coût historique « Â immeuble par immeuble  » (antérieurement réévalué le cas échéant).

Une compensation est ensuite effectuée lorsqu’il existe des plus-values constatées sur certains immeubles et des moins-values constatées sur d’autres. La sommation des écarts ainsi effectuée permet de dégager un écart global positif (cas de plus-value) ou un écart global négatif (cas de moins-value).

– Schéma d’écritures comptables

  • cas de plus-value

L’écart de réévaluation qui constate une plus-value latente est porté au débit des comptes des immeubles locatifs (classe 2) par le crédit du compte 1052 « Â Ecart de réévaluation « .

  • cas de moins-value

L’écart de réévaluation qui constate une moins-value latente est porté au crédit des comptes des immeubles locatifs (classe 2) par le débit du compte 1052 « Â Ecart de réévaluation « .

– Utilisation de l’écart

L’écart de réévaluation qui constate une plus-value latente est indisponible : il ne peut être incorporé au capital ni être utilisé pour compenser des pertes.

222.3- Provisions pour risques et charges

222.31- Maintien en bon état des immeubles et provisions pour grosses réparations

– Principe

Le maintien des immeubles en bon état est indispensable pour une gestion saine du patrimoine immobilier locatif. Il appartient aux dirigeants de la société de gestion de constituer des provisions pour grosses réparations, en fonction d’un plan prévisionnel d’entretien, immeuble par immeuble, qui sera présenté dans l’annexe.

Le plan prévisionnel d’entretien établi dès la première année d’acquisition des immeubles, a pour objet de prévoir les dépenses de grosses réparations, qui permettront le maintien en état des immeubles ainsi que la répartition de leur prise en charge sur plusieurs exercices.

Les grosses réparations s’entendent non seulement de celles visées aux articles 605 et 606 du code civil (réfection et consolidation des gros oeuvres, couvertures, charpentes et planchers) mais également les autres travaux consistant dans la remise en état, la réfection, voire le remplacement d’équipements qui, au même titre que les gros oeuvres, les charpentes et les couvertures, sont essentiels pour maintenir l’immeuble en état d’être utilisé conformément à sa destination (Conseil d’Etat, arrêt n° 19837 du 30 mai 1980).

Les dépenses de grosses réparations doivent être probables, nettement individualisées dans une programmation détaillée des travaux à entreprendre et être évaluées avec une approximation suffisante à la clôture de l’exercice. Ces différentes conditions, probabilité, individualisation, évaluation, ne font pas obstacle à l’établissement d’un plan fondé sur des données statistiques lorsque ces données permettent de déterminer la charge avec une approximation suffisante, ou de façon aussi exacte que possible. Si la provision pour grosses réparations est dotée en fonction d’un pourcentage des loyers, il convient de retenir les loyers facturés et s’il y a lieu potentiels (en cas d’immeubles vides ou partiellement occupés).

Même si le plan d’entretien est défini immeuble par immeuble, l’utilisation de la provision pour grosses réparations en résultant peut être globale eu égard à la mutualisation résultant de la possession d’un nombre suffisant d’immeubles. Ainsi, en cas d’insuffisance de provision pour grosses réparations sur un immeuble faisant l’objet d’une grosse réparation, il est possible de prélever sur la provision constituée sur un autre immeuble locatif.

Les frais courants nécessités par l’entretien habituel ne sont pas pris en compte pour la détermination de la provision pour grosses réparations. Ils sont portés directement dans les charges de l’exercice. Il en est ainsi, par exemple, de la réfection des peintures, des moquettes …

– Schéma d’écritures comptables

La provision pour grosses réparations à constituer fait partie des « Â Provisions pour charges à répartir sur plusieurs exercices « . Elle est portée au crédit du compte 1572 « Â Provisions pour grosses réparations  » par le débit du compte 6825 « Â Dotation aux provisions pour grosses réparations « .

Lors de la réalisation de la dépense, la provision pour grosses réparations antérieurement constituée relative à l’ensemble des immeubles locatifs est reprise à hauteur de la grosse réparation effectuée (dans la limite toutefois du solde créditeur de la provision pour grosses réparations relative à l’ensemble des immeubles locatifs) par le crédit d’une subdivision du compte 78 « Â Reprises sur amortissements et provisions « .

Corrélativement, les dépenses de grosses réparations sont inscrites au compte 6048 « Â Grosses réparations « .

Par ailleurs, les frais courants nécessités par l’entretien habituel sont inscrits au compte 6045 « Â Travaux d’entretien habituels « .

222.32 Evénements pouvant affecter la consistance et l’affectation ultérieure du patrimoine immobilier et provisions pour risques

La survenance d’événements économiques tels que litiges, modifications de l’environnement ou de tous autres événements pouvant affecter la consistance et l’utilisation ultérieure du patrimoine doit être prise en considération par la société lors du prochain arrêté de comptes.

Les règles élémentaires de prudence et de bonne gestion commandent alors la constitution d’une provision pour faire face aux pertes et charges que ces événements rendent probables.

Le jeu des écritures comptables est similaire à celui décrit ci avant pour les provisions pour grosses réparations.

23 –Enregistrement comptable lors de la cession des immeubles locatifs

 

231 -Principe

Les sociétés civiles de placement immobilier ont pour objet de détenir à moyen ou long terme leurs immeubles locatifs. Toutefois, dans certains cas, elles pourront être amenées à les céder.

Les plus ou moins-values réalisées à l’occasion de ces cessions ont la nature de gains ou de pertes en capital. En conséquence, elles ne peuvent participer à la détermination du résultat.

Dans tous les cas, l’annexe précisera les conséquences de ces plus ou moins-values sur la valeur de la part.

Seul le solde créditeur du compte 108 « Â Plus ou moins values réalisées sur cession d’immeubles locatifs  » peut être distribué, c’est-à-dire le montant des plus-values déduction faite des moins-values éventuelles réalisées sur d’autres immeubles au cours de l’exercice ou d’exercices antérieurs. En outre, la distribution de cette plus-value nette ne peut résulter que d’une décision spécifique de l’assemblée générale.

A la date de cession de l’immeuble, la provision pour grosses réparations dotée pour cet immeuble n’est pas modifiée. A la clôture de l’exercice, l’enregistrement de la provision pour grosses réparations est effectuée en fonction des travaux à prévoir sur le parc existant.

232 -Schéma d’écritures comptables

Le compte de tiers ou de trésorerie intéressé est débité pour le montant de la cession.

Le compte 21 « Â Immobilisations locatives et autres immobilisations corporelles  » est crédité à hauteur du coût historique de l’immeuble cédé ou de sa valeur réévaluée si cet immeuble a fait l’objet d’une (ou de plusieurs) réévaluation(s) au cours des années antérieures.

Le compte 1052 « Â Ecart de réévaluation  » est débité (ou crédité selon le cas) pour la quote-part concernant l’immeuble cédé si les immeubles locatifs ont fait l’objet d’une (ou de plusieurs) réévaluation(s) au cours des années antérieures.

Par différence, les plus ou moins-values réalisées sont inscrites directement au compte 108 « Â Plus ou moins-values réalisées sur cession d’immeubles locatifs « .

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