Titre I – Particularités comptables des S.C.P.I.

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I – La prime d’émission

Certains éléments pourront être imputés sur la prime d’émission, si les statuts de la S.C.P.I. le prévoient ; ce sont « Â les commissions de souscription, les frais de recherche d’immeubles directement réglés par la S.C.P.I., ainsi que les frais d’acquisition des immeubles tels que les droits d’enregistrement, la T.V.A. non récupérable pour les immeubles commerciaux et professionnels et les frais de notaire « .

II – Le patrimoine immobilier locatif des S.C.P.I.

A – La valeur vénale des immeubles locatifs à l’inventaire

La plus grande partie du patrimoine de la S.C.P.I. est constituée par des immeubles locatifs. La détermination de leur valeur vénale lors de l’inventaire de fin d’exercice doit alors être effectuée avec la plus grande attention.

1. Principe

La valeur vénale d’un immeuble pour une S.C.P.I. est « Â le prix présumé qu’accepterait d’en donner un investisseur éventuel dans l’état et le lieu où se trouve cet immeuble ; à l’arrêté des comptes, l’immeuble sera normalement considéré comme devant continuer d’être à usage locatif. Cette valeur est déterminée hors droits d’acquisition « .

Si l’immeuble locatif est situé à l’étranger, sa valeur vénale est déterminée en devises étrangères ; elle est ensuite convertie en monnaie nationale au cours en vigueur à la date de clôture de l’exercice.

1. Application

L’article 14 du décret n° 71-1524 du 1^er juillet 1971, complété et modifié, relatif à certaines sociétés civiles faisant publiquement appel à l’épargne prévoit que « Â la valeur vénale des immeubles résulte d’une expertise réalisée par un expert immobilier indépendant. Chaque immeuble doit faire l’objet d’une expertise tous les cinq ans. Elle est actualisée par lui chaque année « .

B РLa pr̩sentation des immeubles locatifs dans les documents de synth̬se

1. Etat du patrimoine

a) Coût historique : colonne «  valeurs bilantielles  »

Dans la colonne « Â valeurs bilantielles  » de l’ « Â Etat du patrimoine  » ne figure que le coût historique des immeubles locatifs détenus par les S.C.P.I. sans tenir compte des éventuelles appréciations ou dépréciations de ces immeubles.

Toutefois:

• la valeur réévaluée se substitue à la valeur d’entrée dans la colonne « Â valeurs bilantielles  » lorsqu’une société civile de placement immobilier (S.C.P.I.) utilise la faculté ouverte à l’article 18, dernier alinéa, de la loi du 31 décembre 1970 modifiée. La réévaluation doit alors porter sur l’ensemble des immeubles locatifs;
• la dépréciation des immeubles locatifs peut être présentée dans la colonne « Â valeurs bilantielles  » dans des cas exceptionnels affectant un ou des immeubles spécifiques.

b) Valeur vénale : colonne « Â valeurs estimées  »

La valeur vénale des immeubles locatifs est présentée dans la colonne « Â valeurs estimées  » de l’ « Â Etat du patrimoine « .

1. Annexe

La valeur vénale des immeubles locatifs est détaillée, commentée et explicitée dans l’annexe selon les modèles définis ci-après dans le titre III « Â Documents de synthèse « .

III – Le compte de résultat des S.C.P.I.

Le compte de résultat doit permettre à l’épargnant d’obtenir une information la plus proche possible de celle dont il disposerait s’il investissait directement dans un (ou des) immeuble(s) locatif(s).

Aussi, les variations de valeurs du patrimoine immobilier locatif ne doivent pas influencer le compte de résultat. Il en résulte que ce dernier n’inclut pas :

• les appréciations ou les dépréciations du patrimoine immobilier locatif (sauf pour les constructions sur sol d’autrui et les concessions ainsi que les installations générales, agencements et aménagements relatifs aux immeubles locatifs) ;
• les plus ou moins-values réalisées à l’occasion de cessions d’immeubles locatifs ;
• les indemnités forfaitaires acquises par application des garanties locatives.