6-501. REEVALUATION D’ACTIF D’UNE SCPI FAISANT PUBLIQUEMENT APPEL À L’ÉPARGNE

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Introduction

.01 – La présente norme a pour objet de définir des principes fondamen-taux et de préciser leurs modalités d’application concernant l’intervention du commissaire aux comptes, prévue par la loi, en cas de réévaluation d’actif d’une SCPI faisant publiquement appel à l’épargne.

.02 – Le commissaire aux comptes, en application de l’article L. 214-79, dernier alinéa, du Code monétaire et financier, s’assure que la méthode d’évaluation appliquée par l’expert immobilier est conforme aux recommandations en vigueur et que le montant de la réévaluation proposée correspond à l’expertise ou n’est pas supérieur au chiffre maximum retenu par l’expert. II rend compte de ses vérifications dans un rapport présenté à l’assemblée.

Champ d’application

.03 – La présente norme est applicable dans les SCPI faisant publiquement appel à l’épargne qui procèdent à une réévaluation de leurs immeubles. Le plan comptable applicable aux SCPI précise

<< La réévaluation consiste à remplacer dans la colonne « valeurs bilantielles » de « l’état du patrimoine » le coût historique des immeubles locatifs réévalués par leur valeur vénale, la différence valeur réévaluée moins coût historique (initial ou résultant de la précédente réévaluation) étant incluse dans la colonne « valeurs bilantielles »; ligne « capitaux propres comptables » de l’état du patrimoine ».

Dans tous les cas, la réévaluation porte sur l’ensemble des immeubles locatifs.

Pour une bonne information des associés, l’annexe doit donner une analyse détaillée immeuble par immeuble de la composition de l’écart global de réévaluation avant toute compensation » (§ 222.21).

L’opération de réévaluation diffère ainsi fondamentalement de la disposition du plan comptable des SCPI qui prévoit la présentation, à titre d’information, de la valeur vénale des immeubles locatifs dans la colonne cc valeurs estimées » de l’état du patrimoine ».

.04 -L’article 14 du décret n° 71-1524 du 1e’ juillet 1971, complété et modifié, relatif à certaines sociétés civiles faisant publiquement appel à l’épargne prévoit que  la valeur vénale des immeubles résulte d’une expertise réalisée par un expert immobilier indépendant .

Obligations de l’entité

.05-Aucune réévaluation d’actif ne peut être faite sans qu’un rapport spécial à l’assemblée générale ait été préalablement présenté par les commissaires aux comptes et approuvé par celle-ci (article L. 214-79, dernier alinéa du Code monétaire et financier).

.06 – II appartient à la société de gestion de communiquer le rapport de l’expert immobilier au commissaire aux comptes.

Nature et objectifs de l’intervention du commissaire aux comptes

.07 – L’intervention du commissaire aux comptes relève des « autres inter-ventions définies » par la loi, prévues par le cadre conceptuel des interventions du commissaire aux comptes, ayant pour objectif de

– s’assurer de la conformité de la démarche et de la méthode d’évaluation appli-quées par l’expert avec celles recommandées par le CNC et la COB ;

– vérifier la concordance du montant de la réévaluation proposée avec le rapport de l’expert.

.08 – L’assurance obtenue par le commissaire aux comptes est exprimée sous la forme d’observations ou, au contraire, d’absence d’observation, à formuler sur la démarche et la méthode d’évaluation appliquées par l’expert et sur le mon-tant de la réévaluation.

Diligences

.09 – Le commissaire aux comptes s’assure que la démarche et la méthode d’évaluation appliquées par l’expert immobilier respectent les recommandations formulées par le CNC et la COB et que le montant de la réévaluation proposée correspond à l’expertise ou n’est pas supérieur au chiffre maximum retenu par l’expert.

.10 – Dans la mise en oeuvre de ses diligences, le commissaire aux comptes se réfère utilement à la normes 2-503 cc Utilisation des travaux d’un expert ». En particulier, il rencontre l’expert, considère son indépendance et examine avec lui les recommandations du CNC et de la COB applicables, en vue de s’assurer qu’elles seront effectivement mises en ouvre par l’expert.

Le commissaire aux comptes prend connaissance du rapport de l’expert et s’assure que la démarche et la méthode d’évaluation appliquées pour déterminer la valeur vénale des immeubles dont la réévaluation est envisagée, tel es ue décrites dans le rapport de l’expert, sont conformes aux recommandations du CNC et de la COB.

Le commissaire aux comptes revoit, le cas échéant, le dossier de l’expert et obtient, si nécessaire, une confirmation de l’indépendance de l’expert par rapport à la SCPI.

.11 – Le commissaire aux comptes s’assure que le montant de la réévaluation proposée aux associés concorde avec le rapport de l’expert et, en tout cas, n’est pas supérieur au chiffre maximum retenu par ce dernier.

Rapport

.12 РLe commissaire aux comptes ̩tablit un rapport qui comporte les informations suivantes :

a) un intitulé ;

b) le destinataire ;

c) une introduction rappelant sa qualité de commissaire aux comptes et le texte légal sur lequel se fonde son intervention, mentionnant l’organe compétent ayant pris la responsabilité de déterminer le montant de la réévaluation proposée et l’expert ayant établi le rapport d’expertise, précisant qu’il appartient au commissaire aux comptes de formuler une conclu-sion au regard de la conformité de la démarche et de la méthode d’évalua-tion appliquées par l’expert ainsi que de la concordance du montant de la réévaluation proposée avec le rapport de l’expert ;

d) la référence aux normes professionnelles applicables en France et la description des diligences mises en oeuvre ;

e) une conclusion sous la forme d’observations ou d’absence d’observation à exprimer sur la démarche et la méthode d’évaluation utilisées par l’expert et sur la concordance du montant de la réévaluation avec le rapport de l’expert ;

f) la date du rapport ;

g) l’adresse et l’identification du (des) signataire(s) du rapport.

.13 -Afin de respecter le délai de communication des documents aux associés prévu par l’article 20 du décret du 1erjuillet 1971 relatif à certaines socié-tés civiles faisant publiquement appel à l’épargne, le rapport du commissaire aux comptes est déposé au moins quinze jours avant la date de la réunion de l’assem-blée générale appelée à l’approuver.

.14 – Des exemples de rapports sont fournis en annexe.

Annexes : Exemples de rapports

.E1 – Exemple de rapport sans observation

Rapport du commissaire aux comptes sur la réévaluation d’actif de la société…

A l’assemblée du … (date de l’assemblée générale)

En notre qualité de commissaire aux comptes de la société civile de placement immobilier… et en application des dispositions de l’article L. 214-79, dernier alinéa, du Code monétaire et financier, nous vous présentons notre rapport sur la réévaluation d’actif qui vous est proposée.

Le montant de la réévaluation proposée a été déterminé sous la responsabilité de (préciser l’organe compétent), sur la base de l’expertise réalisée par…, expert nommé par l’assemblée générale. Il nous appartient d’exprimer une conclusion au regard de la conformité de la démarche et de la méthode d’évaluation appliquées et de la concordance du montant de la réévaluation proposée avec le rapport de l’expert.

Nous avons effectué nos travaux selon les normes professionnelles applicables en France. Ces normes requièrent la mise en ceuvre de diligences destinées à apprécier la conformité de la démarche et de la méthode d’évaluation utilisées par…, expert immobilier, telle qu’elle est décrite dans son rapport en date du …, en vue de déter-miner la valeur vénale des immeubles dont la réévaluation est envisagée, avec les recommandations formulées en la matière par la Commission des opérations de bourse et le Conseil national de la comptabilité. Ces diligences consistent également à vérifier la concordance du montant de la réévaluation proposée avec les évalua-tions contenues dans le rapport de l’expert

Sur la base des travaux ainsi réalisés, nous n’avons pas d’observation à formuler sur la conformité de la démarche et de la méthode d’évaluation utilisées par l’expert, ni sur la concordance du montant de la réévaluation proposée avec les évaluations contenues dans le rapport de l’expert.

Lieu, date et signature

.E2 – Exemple de rapport avec observation

Rapport du commissaire aux comptes sur la réévaluation d’actif de la société…

A l’assemblée du … (date de l’assemblée générale)

En notre qualité de commissaire aux comptes de la société civile de placement immobilier… et en application des dispositions de l’article L. 214-79, dernier alinéa, du Code monétaire et financier, nous vous présentons notre rapport sur la réévalua-tion d’actif qui vous est proposée.

Le montant de la réévaluation proposée a été déterminé sous la responsabilité de (préciser l’organe compétent), sur la base de l’expertise réalisée par…, expert nommé par l’assemblée générale. II nous appartient d’exprimer une conclusion au regard de la conformité de la démarche et de la méthode d’évaluation appliquées et de la concordance du montant de la réévaluation proposée avec le rapport de l’expert.

Nous avons effectué nos travaux selon les normes professionnelles applicables en France. Ces normes requièrent la mise en ouvre de diligences destinées à apprécier la conformité de la démarche et de la méthode d’évaluation utilisées par…, expert immobilier, telle qu’elle est décrite dans son rapport en date du…, en vue de déter-miner la valeur vénale des immeubles dont la réévaluation est envisagée, avec les recommandations formulées en la matière par la Commission des opérations de bourse et le Conseil national de la comptabilité. Ces diligences consistent également à vérifier la concordance du montant de la réévaluation proposée avec les évaluations contenues dans le rapport de l’expert.

Sur la base des travaux ainsi réalisés, la conformité de la démarche et de la méthode d’évaluation utilisées par l’expert et la concordance du montant de la réévaluation proposée avec les évaluations contenues dans le rapport de l’expert appellent, de notre part, l'(les) observations) suivantes)

(décrire)

Lieu, date et signature