Titre II – Règles comptables d’enregistrement et d’évaluation

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Chapitre 1 – Constitution de la S.C.P.I. – Collecte et utilisation des capitaux

11- Les frais liés à la constitution et au développement de la S.C.P.I., à la recherche des capitaux et des immeubles

111 -Les frais d’établissement

111.1- Définition

Seuls les frais de constitution, les frais d’augmentation de capital et les frais de fusion directement réglés par la S.C.P.I. peuvent être inscrits en frais d’établissement.

Les frais de constitution comprennent notamment les frais de publicité légale (frais de greffe, frais d’insertion, etc,…), les frais d’enregistrement et les frais de notaire. Ces frais ont la caractéristique d’être à la fois « Â tarifés  » et de correspondre à une obligation légale.

Les frais de fusion comprennent les frais de publicité légale (frais de greffe, frais d’insertion, etc…) et les frais d’enregistrement.

111.2- Traitement comptable

Les frais d’établissement sont comptabilisés au compte 201 « Â Frais d’établissement « .

A la clôture de l’exercice, la S.C.P.I. peut, si les statuts le prévoient, décider d’imputer les frais d’établissement sur la prime d’émission (et/ou de fusion) (2) ou opter pour l’amortissement des frais d’établissement au plus tard à l’expiration du premier exercice suivant celui au cours duquel ils sont engagés.

Si la S.C.P.I. décide d’imputer les frais d’établissement sur la prime d’émission (et/ou de fusion), il convient de se référer au schéma d’écritures comptables décrit ci-après pour la commission de souscription (cf. § 112.2).

Si la S.C.P.I. opte pour l’amortissement des frais d’établissement, la dotation aux amortissements est effectuée comme suit : le compte 2801 « Â Amortissement des frais d’établissement  » est crédité par le débit du compte 6811 « Â Dotations aux amortissements sur immobilisations incorporelles « .

112 -La commission de souscription

112.1 РD̩finition

Dans le cadre des opérations liées au développement de la S.C.P.I., la société de gestion engage différents frais pour le compte de la S.C.P.I. Il s’agit notamment des frais :

• de prospection de capitaux
• de recherche d’immeubles (à l’exception des commissions versées aux intermédiaires, directement réglées par la S.C.P.I.)
• d’augmentation de capital à l’exception des frais de publicité légale, des frais d’enregistrement et des frais de notaire réglés directement par la S.C.P.I..

La S.C.P.I. verse alors à la société de gestion une commission de souscription qui couvre l’ensemble de ces frais.

112.2- Traitement comptable

La commission de souscription est inscrite dans une subdivision du compte 65 « Â Autres charges de gestion courante  » (compte 657 « Â Commission de souscription « ).

Puis, à la clôture de l’exercice la S.C.P.I. peut, si les statuts le prévoient, décider d’imputer la commission de souscription sur la prime d’émission (3) ou opter pour son étalement par le compte de résultat sur une période qui ne peut excéder cinq ans.

• Si la S.C.P.I. décide d’imputer la commission de souscription sur la prime d’émission, le schéma d’écriture comptable est le suivant :

Le compte 1049 « Â Prélèvements sur primes d’émission ou de fusion  » est débité par le crédit du compte 791 « Â Transferts de charges d’exploitation à des comptes de bilan « .

• Si la S.C.P.I. opte pour l’étalement de la commission de souscription par le compte de résultat, le schéma d’écriture comptable est le suivant :

– à la clôture de l’exercice de constatation au compte 65 « Â Autres charges de gestion courante  » de la commission de souscription engagée, le compte 481 « Â Charges à répartir sur plusieurs exercices  » est débité par le crédit du compte 791 « Â Transferts de charges d’exploitation à des comptes de bilan  » pour la totalité de la commission de souscription engagée.

– à la clôture de l’exercice de transfert au compte 481 et à celle de chaque exercice suivant constatant l’étalement de cette charge, le compte 488 « Â Amortissement des charges à répartir sur plusieurs exercices  » est crédité par le débit du compte 6813 « Â Dotations aux amortissements des charges d’exploitation à répartir  » du montant de la quote-part des charges incombant à l’exercice concerné.

113 -Les frais de fusion autres que ceux inscrits en frais d’établissement

Il existe des frais de fusion autres que ceux inscrits en frais d’établissement. Ce sont notamment les frais d’études, les honoraires de notaires.

S’ils sont réglés directement par la S.C.P.I., ils sont inscrits en charges selon leur nature.

S’ils sont engagés par la société de gestion, la S.C.P.I. verse en contrepartie une commission de gérance inscrite au compte 673 « Â Commissions sur opérations de fusion et assimilées « .

Puis à la clôture de l’exercice, la S.C.P.I. peut, si les statuts le prévoient, décider d’imputer ces frais sur la prime de fusion (4) ou opter pour son étalement par le compte de résultat sur une période qui ne peut excéder cinq ans.

Le schéma d’écriture comptable à retenir est alors identique à celui présenté ci avant pour la commission de souscription (cf. § 112.2).

12 – La collecte et l’emploi des capitaux

121 – La collecte des capitaux

121.1- Capital

Le capital représente la valeur nominale des parts sociales. Il peut être souscrit ou en cours de souscription. Le capital en cours de souscription est porté dans un compte divisionnaire spécial du compte capital (compte 1015 « Â Capital en cours de souscription « ) jusqu’à la clôture de l’augmentation du capital. A l’issue de cette clôture, il est transféré au compte 10142 « Â Capital souscrit appelé « .

Les frais de prospection des capitaux ne sont pas engagés par la S.C.P.I. mais par la société de gestion. Ils ne sont donc pas pris en compte en tant que tel dans la comptabilité de la S.C.P.I. mais par le biais de l’enregistrement comptable de la commission de souscription (cf. § 112.1).

121.2- Primes d’émission et primes de fusion

L’excédent du prix d’émission perçu lors d’une augmentation de capital par rapport à la valeur nominale des parts ne constitue en aucun cas un produit mais un apport qui doit être inscrit au crédit du compte 104 « Â Primes liées au capital  » par le débit du compte 456 « Â Associés (opérations sur le capital) « .

L’excédent de la valeur des biens reçus en apport sur le montant nominal des parts de la S.C.P.I. absorbante remis en rémunération de l’apport fusion constitue la prime de fusion qui doit être inscrite au crédit du compte 104 « Â Primes liées au capital  » par le débit du compte 456 « Â Associés (opérations sur le capital) « .

A la clôture de l’exercice peuvent être imputés sur la prime d’émission (et/ou sur la prime de fusion), si les statuts le prévoient, :

• les frais d’établissement ;
• les commissions de souscription ;
• les frais de fusion autres que ceux inscrits en frais d’établissement ;
• les frais de recherche d’immeubles directement réglés par la S.C.P.I.
• les frais d’acquisition des immeubles : droits d’enregistrement, TVA non récupérable pour les immeubles commerciaux et professionnels, frais de notaire….

Le schéma d’écriture comptable à retenir dans ces différents cas est celui présenté ci avant pour la commission de souscription (cf. § 112.2).

121.3- Subventions d’investissement

Ce sont notamment des subventions attribuées par l’ANAH aux S.C.P.I. en vue de la rénovation lourde d’immeubles.

Ces subventions ne sont pas rapportées au compte de résultat. Elles sont inscrites au compte 2192 « Â Subventions d’investissement  » et viennent dans la colonne « Â valeurs bilantielles  » de l’ « Â Etat du patrimoine  » en déduction du coût d’entrée des immeubles rénovés (coût d’acquisition + coût des rénovations effectuées).

122- L’emploi des capitaux

122.1- Acquisitions d’immeubles locatifs par la S.C.P.I.

Les fonds collectés par la S.C.P.I. sont, conformément à son objet social, destinés à être employés pour la constitution d’un patrimoine immobilier locatif.

Les frais de recherche d’immeubles directement réglés par la S.C.P.I. peuvent être imputés sur la prime d’émission (5) si les statuts le prévoient, ou étalés par le compte de résultat sur une période qui ne peut excéder cinq ans.

122.2 РAutres emplois des capitaux collect̩s

Dans l’attente d’être investis, les capitaux collectés peuvent toutefois être placés.