Documents de synthèse

Titre III – Documents de synthèse

Les documents de synthèse sont composés de l’ »Â Etat du patrimoine « , d’un tableau d’ « Â Analyse de la variation des capitaux propres, du « Â Compte de résultat  » et de « Â l’Annexe « .

I – Etat du patrimoine

 

L’Etat du patrimoine se présente en liste. Il comporte deux colonnes :

  • la première colonne « Â valeurs bilantielles « , génératrice de droits, présente les éléments du patrimoine de la S.C.P.I. au coût historique ; Il en est ainsi notamment les immeubles locatifs détenus par la société civile de placement immobilier qui sont présentés dans cette colonne sans tenir compte des éventuelles dépréciations ou appréciations de ces immeubles. Toutefois :

– la valeur réévaluée se substitue à la valeur d’entrée dans la colonne « Â Valeurs bilantielles  » de l’ « Â Etat du patrimoine  » lorsqu’une S.C.P.I. utilise la faculté ouverte à l’article 18, dernier alinéa, de la loi n° 70.1300 du 31 décembre 1970, complétée et modifiée. La réévaluation porte alors sur l’ensemble des immeubles locatifs ;

– dans certains cas exceptionnels qui affectent un ou des immeubles spécifiques (immeuble non assuré détruit par un incendie, par exemple), la dépréciation est inscrite en déduction de la valeur des immeubles sur la ligne « Â Terrains et constructions locatives « Â ;

– lorsque des indemnités forfaitaires sont acquises par application des garanties locatives, elles viennent directement réduire le coût d’entrée des immeubles locatifs présentés sur la ligne « Â Terrains et constructions locatives « .

  • la deuxième colonne « Â valeurs estimées « , présente, à titre d’information, la valeur vénale des immeubles locatifs et la valeur nette des autres actifs de la société ; cette dernière tient compte des plus et moins-values latentes sur actifs financiers (11).

Le total de cette colonne correspond à la valeur de réalisation définie à l’article 11 de la loi n°70-1300 du 31 décembre 1970 et à l’article 14 du décret n° 71-524 du 1er juillet 1971.

ÉTAT DU PATRIMOINE

EXERCICE N

EXERCICE N – 1

Valeurs bilantielles Valeurs
estimées
Valeurs bilantielles Valeurs
estimées
Placements immobiliers
Immobilisations locatives
Terrains et constructions locatives + + + +
Immobilisations en cours + + + +
Charges à répartir sur plusieurs exercices
Commissions de souscription + +
Frais de recherche des immeubles + +
TVA non récupérable sur immobilisations locatives + +
Autres frais d’acquisition des immeubles + +
Provisions liées aux placements immobiliers
Dépréciation exceptionnelle d’immobilisations locatives
Grosses réparations à répartir sur plusieurs exercices
Autres provisions pour risques et charges

TOTAL I

Autres actifs et passifs d’exploitation
Actifs immobilisés
Associés capital souscrit non appelé + + + +
Immobilisations incorporelles + + + +
Immobilisations corporelles d’exploitation + + + +
Immobilisations financières + + + +
Créances
Locataires et comptes rattachés + + + +
Autres créances + + + +
Provisions pour dépréciation des créances
Valeurs de placement et disponibilités
Valeurs mobilières de placement + + + +
Fonds de remboursement + + + +
Autres disponibilités + + + +
Provisions générales pour risques et charges
Dettes
Dettes financières
Dettes d’exploitation
Dettes diverses

TOTAL II

Comptes de régularisation actif et passif
Charges constatées d’avance + + + +
Charges à répartir sur plusieurs exercices + + + +
Produits constatés d’avance

TOTAL III

CAPITAUX PROPRES COMPTABLES
VALEUR ESTIMEE DU PATRIMOINE

* Cette valeur correspond à la valeur de réalisation définie à l’article 11 de la loi n° 70 1300 du 31 décembre 1970 et à l’article 14 du décret n° 71 524 du
1erjuillet 1971

TABLEAU D’ANALYSE DE LA VARIATION DES CAPITAUX PROPRES (1)

Capitaux propres comptables Situation Affection Autres situation
Evolution au cours de l’exercice d’ouverture résultat N – 1 mouvements de clôture
Capital
Capital souscrit
Capital en cours de souscription
Primes d’émission
Primes d’émission
Primes d’émission en cours de souscription
Prélèvement sur prime d’émission
Ecarts d’évaluation
Ecart de réévaluation
Ecart sur dépréciation des immeubles d’actif
Fonds de remboursement prélevé sur le résultat distribuable
Plus ou moins values réalisées sur cessions d’immeubles
Réserves
Report à nouveau
Résultat de l’exercice
Résultat de l’exercice
Acomptes sur distribution
—————- —————- —————- ——————-
TOTAL GENERAL

(1) correspond à la colonne « Â valeurs bilantielles  » de l’Etat du patrimoine

III – COMPTE DE RESULTAT

MODÈLE DE COMPTE DE RÉSULTAT DE L’EXERCICE-CHARGES

 

CHARGES (HORS TAXES)

EXERCICE N

EXERCICE N-1

Totaux partiels Totaux partiels
Charges immobilières (1)
Charges ayant leur contrepartie en produits
Charges d’entretien du patrimoine locatif
Grosses réparations
Autres charges immobilières
Charges d’exploitation de la société
Diverses charges d’exploitation
Dotation aux amortissements d’exploitation
Dotation aux provisions d’exploitation
Provisions pour créances douteuses
Provisions pour grosses réparations
Autres charges
Charges financières
Charges financières diverses
Dotation aux amortissements et aux provisions, charges financières
Charges exceptionnelles
Charges exceptionnelles
Dotation aux amortissements et aux provisions, charges exceptionnelles
Total des charges

X

X

Solde créditeur = bénéfice

X

X

Total général

X

X

(1) Dont achats et variations de stocks le cas échéant.

MODELE DE COMPTE DE RESULTAT DE L’EXERCICE-PRODUITS

PRODUITS (HORS TAXES)

EXERCICE N

EXERCICE N-1

Totaux partiels Totaux partiels
Produits de l’activité immobilière et produits annexes
Produits de l’activité immobilière
Loyers
Charges facturés
Produits annexes
Autres produits d’exploitation
Reprises d’amortissement d’exploitation
Reprises de provision d’exploitation
Provisions pour créances douteuses
Provisions pour grosses réparations
Transferts de charges d’exploitation
Autres produits
Produits financiers
Produits financiers
Reprises de provisions sur charges financières
Produits exceptionnels
Produits exceptionnels
Reprises d’amortissements et provisions exceptionnels
Total des produits

X

X

Solde débiteur = perte

X

X

Total général

X

X

IV- L’ANNEXE

TABLEAU RECAPITULATIF DES PLACEMENTS IMMOBILIERS

EXERCICE N EXERCICE N – 1
Récapitulation des placements immobiliers valeurs
comptables
valeurs
estimées
valeurs
comptables
Valeurs
estimées

Terrains et
constructions locatives

Habitations
Bureaux
Locaux d’activité sous-rubriques données
Commerces à titre de pur exemple
Entrepôts
Résidences pour personnes âgées
Cliniques

Total

Immobilisations en
cours

Habitations
Bureaux
Locaux d’activité sous-rubriques données
Commerces à titre de pur exemple
Entrepôts
Résidences pour personnes âgées
Cliniques

Total

___________ ___________ ___________ ___________

TOTAL GENERAL

 

INVENTAIRE DÉTAILLÉ DES PLACEMENTS IMMOBILIERS

 

Même tableau que ci-dessus, chaque rubrique étant détaillée par placement
Renseignements complémentaires

Les renseignements complémentaires nécessaires à la clarté et à la sincérité de l’information complètent les informations fournies par l’état du patrimoine, le tableau d’analyse de la variation des capitaux propres et le compte de résultat.

Les informations à porter dans l’annexe n’auront à être fournies qu’autant qu’elles revêtent une importance significative par rapport aux autres données des comptes annuels.

Les éléments d’informations chiffrées doivent être établis selon les mêmes principes et dans les mêmes conditions que ceux de l’état du patrimoine, du tableau d’analyse de la variation des capitaux propres et du compte de résultat. Ils doivent, en particulier :

– être vérifiables par rapprochement avec les documents attestant leur exactitude ;

– être comparables d’un exercice à l’autre et d’une SCPI à l’autre par l’application de méthodes de calcul et de présentation semblables.

1 –Information sur les règles générales d’évaluation

a) Dérogations (à motiver avec indication de leur influence sur le patrimoine, la situation financière et les résultats) :

– aux règles générales d’établissement et de présentation des comptes annuels ;

– aux hypothèses de base sur lesquelles sont fondés les comptes annuels ;

– à la méthode du coût historique dans la colonne « Â valeurs bilantielles  » de l’état du patrimoine ;

b) La valeur vénale des immeubles locatifs et la valeur nette des actifs financiers en tenant compte des plus – ou moins- values latentes dans la colonne « Â valeurs estimées « .

c) Présentation du plan d’entretien des immeubles accompagné des méthodes ayant servi à son élaboration.

d) Informations requises lorsque la valeur du terrain ne peut être distinguée de la valeur des constructions.

2 –Tableaux chiffrés

 

e) Etat de l’actif immobilisé en indiquant, pour chaque poste des immobilisations locatives d’une part et des autres actifs immobilisés d’autre part, les entrées, sorties et virements de poste à poste.

Pour les immeubles locatifs, la société de gestion indique pour chaque immeuble le prix d’acquisition et le coût des travaux d’aménagement effectués par la société, l’année d’inscription de la dépense, la date d’acquisition, les garanties locatives (montant, échéance).

e bis) Tableau récapitulatif des placements immobiliers et inventaire détaillé des placements immobiliers (cf. modèles ci-avant).

f) Etat des amortissements et provisions retraçant les variations de l’exercice.

g)Ecart d’évaluation : état retraçant les variations au cours de l’exercice, élément par élément.

h) Affectation du résultat de l’exercice précédent.

3 –Informations diverses

 

i) Précisions sur la nature, le montant et le traitement comptable des postes suivants :

– frais d’établissement inclus dans les immobilisations incorporelles ;

– produits à recevoir et charges à payer au titre de l’exercice ;

– produits et charges imputables à un autre exercice : charges et produits constatés d’avance, charges à répartir sur plusieurs exercices (en particulier les commissions de souscription, les frais de recherche des immeubles, les frais d’acquisition des immeubles) ;

– charges et produits imputables aux exercices antérieurs ;

– produits exceptionnels et charges exceptionnelles ;

– « Â remboursements de charges « Â : établir une ventilation par nature des charges (cette ventilation doit pour le moins correspondre aux postes de charges du compte de résultat) ;

– montant des dettes garanties par des sûretés réelles (nantissements, hypothèques) données par l’entreprise ;

– montant global des engagements financiers qui ne figurent pas dans la colonne « Â valeurs bilantielles  » de l’état du patrimoine (acquisition en l’état futur d’achèvement, engagement d’achat) ;

– engagements reçus ou donnés :

– avals, cautions, garanties reçus ou donnés ;

Рautres engagements re̤us ou donn̩s.

 

 

ANNEXE

 

Plan de comptes

A – Dispositions générales

1 -Répartition des opérations dans les classes de comptes

Les opérations relatives à l’ « Â Etat du patrimoine  » sont réparties dans les cinq classes de comptes suivantes :

Рclasse 1 : comptes de capitaux (capitaux propres, emprunts et dettes assimil̩es)

– classe 2 : comptes d’immobilisations

Рclasse 3 : comptes de stock et en cours (pour m̩moire)

– classe 4 : comptes de tiers

– classe 5 : comptes financiers

Les opérations relatives au résultat sont réparties dans les deux classes de comptes suivantes :

– classe 6 : comptes de charges (1)

– classe 7 : comptes de produits (1)

2 -Organisation du plan de comptes de la S.C.P.I.

 

Le plan de compte de la S.C.P.I. est établi conformément aux dispositions énoncées ci - dessous par référence au plan général des comptes qui figure au paragraphe B ci-après.

a) La codification et l’intitulé doivent être respectés pour les comptes en caractère majuscule ;

b) La codification et l’intitulé des comptes imprimés en lettre minuscule sont simplement recommandés ;

c) Cette liste des comptes n’est pas exhaustive. Aussi, d’autres comptes peuvent être ouverts en tant que de besoin. Toutefois :

Рlorsque des modifications sont apport̩es aux comptes vis̩s au paragraphe a) ci-dessus, elles doivent avoir un caract̬re exceptionnel ;

– si une subdivision des comptes plus détaillée est retenue par la S.C.P.I., elle devra respecter l’ordre de classification des comptes visés au paragraphe a) ci-dessus.

(1)Charges et produits sont ensuite soldés par un compte de la classe 1 : 12 « Â Résultat de l’exercice « .

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