Introduction
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I – Le cadre juridique
Les sociétés civiles de placement immobilier sont régies par la loi n° 70-1300 du 31 décembre 1970 modifiée notamment par les lois n° 93-6 du 4 janvier 1993 et n° 93-1444 du 31 décembre 1993 et le décret d’application n° 71-524 du 1er juillet 1971.
A – Le nouveau cadre comptable
L’article 11 de la loi du 31 décembre 1970 modifié le 30 avril 1983 (1) prévoyait aux alinéas 2 et 3 que :
- Les membres des organes de gestion de direction ou d’administration dressent «  les comptes annuels conformément aux dispositions du titre II du livre 1er du Code de Commerce et établissent un rapport de gestion écrit « .
- «  Ils sont tenus d’appliquer le plan comptable général adapté, suivant des modalités qui seront fixées par décret, aux besoins et aux moyens desdites sociétés, compte tenu de la nature de leur activité « .
Ces dispositions ont été modifiées par la loi n° 93-1444 du 31 décembre 1993 portant diverses dispositions relatives à la Banque de France, à l’assurance, au crédit et aux marchés financiers :
- d’une part les S.C.P.I. ne sont plus soumises aux dispositions du Code de Commerce ; le 2ème alinéa de l’article 11 précise seulement que les dirigeants de la société de gestion dressent à la clôture de chaque exercice «  les comptes annuels et établissent un rapport de gestion écrit « .
- d’autre part, le plan comptable est approuvé par arrêté et non plus par décret comme précédemment ; l’article 11, 3ème alinéa indique en effet : Les dirigeants de la société de gestion «  sont tenus d’appliquer le plan comptable général adapté, suivant les modalités qui seront fixées par arrêté, aux besoins et aux moyens desdites sociétés, compte tenu de la nature de leur activité « .
Les règles comptable désormais applicables sont celles définies par l’arrêté du 26 avril 1995 relatif aux dispositions comptables applicables aux sociétés civiles de placement immobilier modifiées par le règlement n° 99-06 du Comité de la réglementation comptable du 23 juin 1999. Ces règles s’intègrent dans le présent plan comptable applicable aux SCPI qui a fait l’objet d’un avis du CNC n° 98-06 du 23 juin 1998.
Ce nouveau cadre comptable se substitue :
- au plan comptable des sociétés civiles de placement immobilier approuvé par le décret n° 85.334 du 27 février 1985 ;
- aux dispositions comptables applicables aux sociétés civiles de placement immobilier définies par l’arrêté du 7 janvier 1994.
B – Champ d’application
Ce nouveau cadre comptable s’applique à l’ensemble des sociétés civiles de placement immobilier régies par la loi n° 70-1300 du 31 décembre 1970 modifiée, qu’elles fassent appel public à l’épargne ou non.
C – Concepts retenus
Les règles comptables définies par l’arrêté du 26 avril 1995 modifié et complétées ci-après ont pour objet de permettre à l’épargnant d’obtenir une information la plus proche possible de celle dont il disposerait s’il investissait directement dans un (ou des) immeubles locatifs. En effet, les S.C.P.I. ont pour objet exclusif l’acquisition et la gestion sur le moyen ou le long terme d’un patrimoine immobilier locatif selon des méthodes juridiques et fiscales qui rapprochent au maximum cette propriété collective de la situation d’un propriétaire direct.
En ce qui concerne la détermination du prix de la part, il convient de noter que selon l’article 3.1 de la loi n° 70-1300 du 31 décembre 1970 modifiée, «  le prix de souscription des parts est déterminé sur la base de la valeur de reconstitution « du patrimoine de la S.C.P.I.
«  Tout écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution des parts supérieur à 10 % doit être justifié par la société de gestion et notifié à la commission des opérations de bourse dans des conditions fixées par arrêté du ministre chargé des finances « .
Il convient alors de rappeler que la valeur vénale des immeubles locatifs constitue l’élément principal de la valeur de reconstitution du patrimoine de la S.C.P.I.
D РContr̫le des S.C.P.I.
En outre, les S.C.P.I. sont soumises au contrôle du conseil de surveillance, des commissaires aux comptes et de la commission des opérations de bourse (articles 16, 18 et 34 de la loi n° 70-1300 du 31 décembre 1970 modifiée).
