Chapitre III – La gestion de la S.C.P.I.

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31 –Comptabilisation des produits et charges

311 -Principe de rattachement des charges et des produits

 

Les produits sont :

• les produits acquis résultant de l’activité de l’exercice, auxquels s’ajoutent éventuellement les produits acquis normalement lors d’exercices précédents, mais qui, par erreur ou omission, n’ont pas fait l’objet d’un enregistrement comptable ;
• le produit est réputé « Â acquis  » pour les prestations de service, lorsque celles-ci ont été effectuées. Cette règle est la même en ce qui concerne les charges qui sont rattachées à l’exercice.

Les charges sont :

• les charges supportées, c’est-à-dire consommées, au cours de l’exercice, auxquelles s’ajoutent éventuellement les charges afférant normalement à des exercices précédents, mais qui, par erreur ou omission, n’ont pas fait l’objet d’un enregistrement comptable.

Toutefois, en application du principe de prudence, une distinction fondamentale doit être opérée entre les produits et les charges, les produits ne peuvent être constatés que lorsqu’ils sont réalisés, alors que les charges sont portées en diminution du résultat dès lors qu’elles sont certaines ou probables (provisions).

312 -Régularisation des charges et produits

 

Les opérations de régularisation ont pour objet de répartir les charges et les produits dans le temps, de manière à rattacher à un exercice déterminé toutes les charges et tous les produits le concernant et ceux-là seulement.

On distinguera :

Рles r̩gularisations se rapportant aux exercices ult̩rieurs,

et

– les régularisations relatives aux charges et aux produits de l’exercice.

Seules les régularisations se rapportant aux exercices ultérieurs sont enregistrées sous l’appellation « Â Comptes de régularisation « . Ainsi :

• si les produits constatés n’ont pas été réalisés ou l’ont été pour partie seulement, il convient de retrancher des produits la quote-part de prestation non exécutée par inscription au crédit du compte 487 « Â Produits constatés d’avance « . Ainsi, seule la quote-part correspondant à la prestation effectivement réalisée sera conservée en produits de l’exercice ;
• si les charges constatées n’ont pas été consommées pendant l’exercice, il convient de créditer le compte « Â Charges  » concerné par le débit du compte 486 « Â Charges constatées d’avance « .

Les régularisations des charges et des produits de l’exercice sont rattachées :

• aux « Â Comptes fournisseurs  » pour les factures à recevoir (crédit du compte 4081 « Â Fournisseurs, factures non parvenues « ) ;
• aux « Â Comptes locataires  » pour les factures à établir (débit du compte 4181 « Â Locataires, factures à établir « ).

313 -Application des principes comptables aux produits de location

 

Conformément à la doctrine actuelle concernant les contrats à exécution successive, les produits de location doivent être pris en compte au fur et à mesure de l’exécution du contrat.

Loyers exigibles d’avance du locataire et à cheval sur l’exercice suivant : la quote-part du loyer concernant l’exercice suivant doit être constatée au compte 487 « Â Produits constatés d’avance « .

Loyers se rapportant à l’exercice exigibles postérieurement à la clôture des comptes (loyers facturés terme échu) : la quote-part du loyer concernant l’exercice est débitée au compte 4181 « Â Locataires, factures à établir  » par le crédit du compte 701 « Â Loyers « .

32 –Remboursement et facturation des charges

 

Il faut distinguer les charges immobilières et les charges locatives.

321 -Les charges immobilières

 

Ce sont les charges incombant normalement au propriétaire mises contractuellement à la charge des locataires dont la refacturation aux locataires constitue un produit d’exploitation à porter au compte 7021 « Â Charges immobilières facturées « ,

322 -Les charges locatives

 

Ce sont les charges incombant normalement aux locataires acquittées par le propriétaire pour leur compte, telles que :

– les fournitures ou les services destinés à l’usage privé ou commun des locataires ;

– les taxes locatives (enlèvement des ordures ménagères, balayage, etc.) qui sont généralement payées par le propriétaire qui en demande le remboursement à ses locataires.

Leur refacturation aux locataires constitue un produit d’exploitation à porter au compte 7025 « Â Charges locatives refacturées « .

323 -Informations à présenter dans les documents de synthèse

 

Les documents de synthèse doivent faire apparaître le montant des charges remboursées par les locataires, globalement au bas du compte de résultat avec un renvoi aux comptes concernés et de façon détaillée par poste dans l’annexe.

33 –Rémunération de la gérance

 

Les sociétés civiles n’assurent pas directement la gestion de leurs actifs immobiliers. Elles font appel aux services d’une société de gestion, moyennant le versement de rémunérations statutaires ou conventionnelles.

La rémunération de la gérance correspond à des opérations de gestion courante ou à d’autres opérations.

331 -Opérations de gestion courante

 

Les opérations de gestion courante sont de deux types :

Рop̩rations de gestion administrative de la soci̩t̩ : administration g̩n̩rale, information des associ̩s, distribution des revenus ;

Рop̩rations de gestion du patrimoine : recouvrement des loyers, surveillance et entretien pour assurer le maintien en bon ̩tat des immeubles.

Ces opérations de gestion courante font généralement l’objet d’une rémunération de gérance calculée conformément aux statuts. Cette rémunération est toujours une charge de l’exercice, quel que soit son mode de calcul. Elle est enregistrée au compte spécifique 6221 « Â Rémunération de gérance (gestion de la société) « .

332 -Autres opérations

332.1- Opérations concernant le développement de la société

 

Les opérations concernant le développement de la société comprennent les frais de prospection des capitaux et les frais de recherche d’immeubles engagés en vue de la constitution du patrimoine locatif.

La rémunération qui couvre ces opérations est inscrite au débit du compte 657 « Â Commission de souscription (opérations liées au développement de la société). «  Puis, à la clôture de l’exercice, la S.C.P.I. peut, si les statuts le prévoient, décider d’imputer cette commission de souscription sur la prime d’émission (8) ou opter pour son étalement par le compte de résultat sur une période qui ne peut excéder cinq ans. (cf. schéma d’écriture comptable au paragraphe 112- 2 du chapitre I ci-avant).

332.2- Fusions et autres opérations

 

Les opérations de fusion, de liquidation… peuvent donner lieu à une rémunération particulière. Celle-ci est inscrite au compte 673 « Â Commission sur opérations de fusion et assimilées « .

Puis à la clôture de l’exercice, la S.C.P.I. peut, si les statuts le prévoient, décider d’imputer cette commission sur opérations de fusions et assimilées sur la prime de fusion, (9) ou, pour la rémunération versée en cas d’opérations de fusion, opter pour son étalement par le compte de résultat sur une période qui ne peut excéder cinq ans (cf. schéma d’écriture comptable au paragraphe –112- 2 du chapitre I ci-avant).

34 –Comptabilisation de la T.V.A.

341 -Principe de comptabilisation

 

Le compte de résultat doit être présenté hors T.V.A., aussi l’enregistrement des charges et des produits doit être effectué hors taxe.

L’enregistrement des taxes déductibles et collectées correspond à la constatation d’une opération effectuée pour le compte du Trésor public.

Les taxes sur le chiffre d’affaires sont enregistrées dans les comptes de subdivision appropriés du compte 445 « Â Etat taxes sur le chiffre d’affaires « .

La T.V.A. non déductible doit être considérée comme un élément de coût :

– du bien ou du service ;

– de l’immobilisation, sauf en ce qui concerne les immeubles locatifs commerciaux et professionnels pour lesquels la T.V.A. non récupérable constitue une charge qui peut être imputée sur la prime d’émission (10) si les statuts le prévoient, ou étalée sur la durée de vie de l’immeuble sans excéder une durée de vie de vingt ans.

342 -Schéma d’écritures comptables

 

L’enregistrement comptable de la T.V.A. déductible est effectué au débit du compte 4456 « Â Taxes sur le chiffre d’affaires déductibles « .

Des sous-comptes peuvent être ouverts pour distinguer la T.V.A. déductible sur immobilisations et la T.V.A. déductible sur autres biens et services :

44562 « Â T.V.A. sur immobilisation  » ;

44566 « Â T.V.A. sur autres biens et services « .

La T.V.A. sur les loyers et autres produits imposables constitue une dette envers le Trésor ; elle est enregistrée au crédit du compte 4457 « Â Taxes sur le chiffre d’affaires collectées par la S.C.P.I. « .

Le montant éventuel de la T.V.A. à reverser au Trésor public, au titre du mois (ou du trimestre) considéré, résulte de l’opération suivante :

Le compte 4457 « Â Taxes sur le chiffre d’affaires collectés par la S.C.P.I.  » est débité du montant correspondant aux opérations imposables de la période considérée, par le crédit du compte 4456 « Â Taxes sur le chiffre d’affaires déductibles  » pour le montant des déductions autorisées ;

Le solde de cette opération est porté au compte 4455 « Â Taxes sur le chiffre d’affaires à décaisser « . Lorsque le solde de ce compte apparaît débiteur, il traduit une créance sur le Trésor.

Précisions relatives au traitement comptable de la T.V.A. non récupérable pour les immeubles commerciaux et professionnels en cas de variation du prorata

Lorsque la T.V.A. non récupérable a été initialement imputée sur la prime d’émission, les régularisations ultérieures (reversements ou déductions) sont comptabilisées ainsi :

Reversements ultérieurs : débit 1049 « Â Prélèvements sur prime d’émission  » par le crédit de 4455 « Â Taxes sur le chiffre d’affaires à décaisser « .

Déductions ultérieures : débit 4456 « Â Taxes sur le chiffre d’affaires déductibles  » par le crédit de 1049 « Â Prélèvements sur prime d’émission « .

Lorsque la T.V.A. non récupérable a été initialement étalée par le compte de résultat, les régularisations ultérieures (reversements ou déductions) sont comptabilisées ainsi :

Reversements ultérieurs : Débit 481 « Â Charges à répartir sur plusieurs exercices  » par le crédit de 4455 « Â Taxes sur le chiffre d’affaires à décaisser « .

Déductions ultérieures : Débit 4456 « Â Taxes sur le chiffre d’affaires déductibles  » par le crédit de 481 « Â Charges à répartir sur plusieurs exercices  » pour un montant maximum qui ne peut dépasser le solde débiteur de ce compte. Au-delà, le compte 778 « Â Produits exceptionnels divers  » est crédité.

35 – Locataires douteux ou litigieux et provisions

351 -Principe

Les créances douteuses sont des créances présentant un risque probable de non recouvrement total ou partiel, impayées ou présentant un caractère contentieux (procédure de redressement judiciaire, de liquidation judiciaire, de faillite personnelle, anciennes procédures de faillite, liquidation de biens, règlement judiciaire …).

Des provisions sont constituées en fonction d’un examen précis de chaque dossier concerné (perspectives de recouvrement, garanties …).

Les créances dont le non recouvrement est certain sont appelées irrécouvrables.

352 -Traitement comptable

 

352.1- Créances douteuses ou litigieuses

Le compte 416 « Â Locataires douteux ou litigieux  » se trouve rattaché au compte principal 41 « Â Locataires et comptes rattachés (et autres clients le cas échéant) « .

La dotation pour créances douteuses est passée au débit du compte 6824 « Â Dotation aux provisions pour dépréciation des créances douteuses  » par le crédit du compte 491 « Â Provision pour dépréciation des comptes locataires « .

Lorsque la provision est jugée trop forte, elle est diminuée par l’utilisation du compte 782 « Â Reprises sur provisions  » (à inscrire dans les produits d’exploitation) ;

352.2 РCr̩ances irr̩couvrables

Les créances irrécouvrables sont sorties de l’actif et comptabilisées en perte :

– débit du compte 654 « Â Pertes sur créances irrécouvrables  » ou 6714 « Â Créances devenues irrécouvrables dans l’exercice  » ;

– crédit du compte 411 « Â Locataires  » ou 416 « Â Locataires douteux ou litigieux « . Si une provision a été antérieurement constituée sur ces créances, elle est reprise par le compte 782 « Â Reprises sur provisions « .

352.3- Informations dans l’annexe

Dans l’annexe, la S.C.P.I. :

Рpr̩sentera un tableau distinguant les cr̩ances saines des cr̩ances douteuses ;

– indiquera la politique suivie en matière de provisionnement en distinguant les immeubles industriels et commerciaux et les immeubles d’habitation.

36 – Fonds de remboursement de la S.C.P.I.

361 -Principe

 

Dans les statuts des S.C.P.I., il peut être prévu la constitution d’un fonds de remboursement.

Les sommes affectées à ce fonds de remboursement sont destinées uniquement au remboursement des associés sortants. Ce fonds permet alors de contribuer à la fluidité du marché des parts.

La création, la dotation et l’utilisation de ce fonds de remboursement est décidée par l’assemblée générale des associés de la S.C.P.I.

Conformément à l’article 36 de l’arrêté du 26 août 1994 portant homologation du règlement n° 94-05 de la Commission des opérations de bourse, ce fonds peut être constitué et doté de deux façons différentes :

• soit par affectation du produit de la vente d’immeubles locatifs ;
• soit par affectation de résultats de l’exercice ou des exercices antérieurs.

Dans la première hypothèse, c’est le produit net de la vente (c’est-à-dire le prix de vente moins les frais liés à cette vente) que l’assemblée générale des associés peut décider d’affecter en tout ou partie au fonds de remboursement.

Quel que soit son mode de constitution et de dotation (par affectation de produit de la vente d’immeubles locatifs ou par affectation de résultats), le fonds de remboursement doit être disponible à tout moment ; aussi, il ne peut être placé, dans l’attente d’être utilisé, qu’en placement à très court terme : SICAV… Les revenus acquis sur les placements ainsi effectués ne viennent pas augmenter le montant du fonds de remboursement mais constituent un élément du résultat de la SCPI appartenant à l’ensemble des porteurs de parts de la SCPI.

362 -Schéma d’écritures comptables

 

362.1- Constitution du fonds de remboursement

– Lorsque le fonds de remboursement est constitué par prélèvement sur le montant total (ou partiel) du produit net de la vente d’un immeuble, la trésorerie correspondante est transférée au compte 54 « Â Fonds de remboursement « .

РLorsque le fonds de remboursement est dot̩ par pr̩l̬vement sur le r̩sultat, deux ̩critures comptables sont enregistr̩es :

• la première consiste à débiter le compte 12 « Â Résultat de l’exercice  » par le crédit du compte 1071 « Â Fonds de remboursement non utilisé prélevé sur le résultat « .
• la seconde conduit à transférer la trésorerie correspondante au compte 54 « Â Fonds de remboursement « .

362.2- Remboursement des parts

Lors du remboursement de parts, le capital de la SCPI est réduit à hauteur de la valeur faciale des parts des porteurs qui quittent le SCPI. De plus, la prime d’émission pour le montant net du début d’exercice et les plus ou moins-values de cessions d’immeubles sont réduites à hauteur de la quote-part appartenant aux porteurs de parts remboursés.

En contrepartie, le compte 54 « Â Fonds de remboursement  » est crédité pour le montant versé aux porteurs de parts qui quittent la SCPI.

Par différence, le compte 103 « Â Ecart sur remboursement de part  » est débité ou crédité.

Lorsque le fonds de remboursement a été constitué par prélèvement sur le résultat, il convientégalement, à l’issue du remboursement, de débiter le compte « Â 1071 – Fonds de remboursement, non encore utilisé, prélevé sur le résultat « , par le crédit du compte 1072 « Â Fonds de remboursement utilisé, prélevé sur le résultat  » à hauteur du remboursement de parts effectué.

Chapitre IV – Première année d’application du présent plan comptable SCPI

 

Lors de la première année d’application du présent plan comptable SCPI, les éléments sur exercices antérieurs provenant du changement de réglementation sont imputés sur les capitaux propres.

Ainsi, les traitements comptables présentés ci-après doivent être retenus l’année du changement de réglementation :

• – subventions d’investissement non encore rapportées en totalité en résultat à la date d’application du nouveau plan comptable SCPI :
• imputation sur les capitaux propres de la quote-part cumulée des subventions d’investissement rapportées au compte de résultat au cours des exercices antérieurs à l’application de la nouvelle réglementation ;
• imputation du montant total de la subvention d’investissement sur le coût d’acquisition des immeubles correspondants ;
• – TVA relative aux immeubles d’habitation non encore inscrite en totalité en résultat à la date d’application du nouveau plan comptable SCPI :
• inscription dans les capitaux propres des amortissements portés au compte de résultat au cours des exercices antérieurs à l’application de la nouvelle réglementation ;
• inscription du montant total de la TVA dans le coût d’acquisition des immeubles correspondants.