Agent immobilier

L’AGENT IMMOBILIER

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L’agent immobilier est un intermédiaire intervenant dans les opérations d’achat, de vente, d’échange, de sous-location ou de location de maisons, appartements, fonds de commerce, terrains. Il représente une des parties à l’opération qui peut être l’acheteur, le vendeur, le propriétaire ou le locataire. Seul le titulaire de la carte professionnelle délivrée par la préfecture est habilité à procéder à ces transactions.
La loi du 2 janvier 1970, modifiée par l’ordonnance n° 2004-634 du 1er juillet 2004 relative à l’entremise et à la gestion des immeubles et fonds de commerce et par le décret n° 2005-1315 du 21 octobre 2005, précise les nouvelles
conditions d’exercice de cette profession.
Attention : les cartes professionnelles déjà délivrées restent valables jusqu’à leur date d’expiration.
I. CONDITION D’EXERCICE DE LA PROFESSION :
L’OBTENTION OBLIGATOIRE D’UNE CARTE PROFESSIONNELLE
La délivrance de la carte professionnelle change. Depuis le 1er janvier 2006, il y a trois cartes professionnelles : « transactions sur immeubles et fonds de commerce », « gestion immobilière » et « marchand de listes ». Des mentions
particulières relatives aux prestations touristiques et aux prestations de service (ne concernant que les personnes non établies en France) pourront être précisées sur la carte. Celle-ci est valable 10 ans. Toute modification doit être rapportée auprès de la préfecture qui a délivré la carte.
Remarque :
la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 (dite loi « ENL ») prévoit que les personnes physiques et les représentants légaux et statutaires d’une personne morale titulaires d’une carte professionnelle délivrée au plus tard le 31 décembre 2005
sont réputées justifiées de l’aptitude professionnelle à compter du 1er janvier 2006.
A. Délivrance de la carte professionnelle à une personne physique
Afin d’obtenir la carte professionnelle, le demandeur personne physique doit remplir les conditions suivantes :

– En matière de diplôme ou d’aptitude professionnelle : le futur agent immobilier doit être titulaire soit d’un diplôme de niveau bac +3 dans les  domaines d’études juridiques, économiques ou commerciales, soit d’un diplôme universitaire de technologie ou un BTS dans le secteur immobilier, soit du diplôme d’études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l’habitation, option vente et gestion d’immeuble. À défaut de la détention de ces diplômes, le futur professionnel pourra justifier d’une expérience professionnelles soit d’au moins trois ans s’il a le baccalauréat ou un diplôme équivalent, soit d’au moins dix ans s’il n’a aucun de ces diplômes (réduite à quatre ans s’il s’agit d’un emploi de cadre). L’emploi peut être à temps complet ou partiel, sur une période ou non continue ;
Рjustifier de son ̩tat civil, de son domicile et de sa profession ;
– justifier d’une garantie financière suffisante permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs détenus par l’agent. Cette garantie doit résulter d’un engagement écrit fourni soit par une entreprise d’assurance spécialement
agréée, soit par un établissement de crédit ou par tout établissement autorisé à effectuer des opérations de banque au sens de l’article L. 518-1 du Code monétaire et financier. Le montant de la garantie doit être au moins de 110
000 euros. Cette garantie minimale est cependant fixée à 30 000 euros pour les deux premières années d’exercice. Pour plus de renseignement, contacter votre préfecture. La garantie financière couvre désormais toute créance ayant
pour origine un versement ou une remise effectuée à l’occasion d’une opération immobilière (article 1 de la loi du 2 janvier 1970). Le garant ne peut plus exiger du créancier qu’il agisse préalablement aux fins de recouvrement ;
Рsouscrire une assurance de responsabilit̩ civile professionnelle (RCP) ;
– ne pas avoir fait l’objet d’une condamnation pénale par une juridiction française ou étrangère pour l’une des infractions suivantes : crime, peine d’au moins trois mois d’emprisonnement sans sursis pour escroquerie, abus de confiance, recel, blanchiment, corruption active ou passive, trafic d’influence, soustraction et détournement de biens, faux et falsification de titres et de valeurs fiduciaires émises par l’autorité publique, falsification des marques de l’autorité, participation à une association de malfaiteurs, trafic de stupéfiants, proxénétisme, banqueroute, prêt usuraire, infractions à la législation sur les loteries, cercles, casinos, à la législation sur les relations financières avec l’étranger, fraude fiscale, infraction au Code de la construction et de l’habitation, destitution d’office public ou ministériel ;
– ne pas faire l’objet d’une des incapacités suivantes : prononcé d’une mesure de faillite personnelle, d’une radiation des fonctions d’administrateur ou de mandataire judiciaire, d’une interdiction d’exercer au moins pendant six mois une profession libérale.
Toute personne qui encourt une incapacité doit cesser la fonction d’agent immobilier dans le mois qui suit le jour où l’incapacité est devenue définitive et a été notifiée. Ce délai peut cependant être réduit ou supprimé par le juge (voir le
paragraphe relatif aux sanctions ci-dessous).

B. Délivrance de la carte à une personne morale
La personne morale ne peut se voir délivrer la carte professionnelle d’agent immobilier que si ses représentants légaux et statutaires ont satisfait aux conditions citées ci-dessus applicables aux personnes physiques. Ces représentants doivent, de plus, justifier, lors de la demande de la carte professionnelle, de la dénomination, de la forme juridique, du siège social et de l’objet de la personne morale par la présentation d’un extrait du registre du commerce.
Une déclaration préalable d’activité doit être souscrite à la préfecture du département où est situé chaque établissement, agence, succursale ou bureau par la personne qui en assure la direction.
II. CONDITIONS D’EXERCICE DE LA PROFESSION
A. Obligation d’un mandat écrit
L’agent immobilier ne peut procéder à la transaction que s’il est muni d’un mandat écrit dont l’original sera remis au client. À défaut, l’agent immobilier ne peut percevoir de rémunération, quelle qu’en soit sa nature. La convention ainsi
passée doit préciser :
Рles caract̩ristiques du bien immobilier recherch̩ par le client ;
– la nature de la prestation promise au client ;
Рle montant de la r̩mun̩ration.
Remarque :
la loi ENL prévoit que, sous réserve de la prévoir contractuellement, l’agent immobilier peut demander à celui qui le mandate dans le cadre de ses activités professionnelles tout ou partie des sommes d’argent (frais, commissions), et ce
même avant que l’opération ait été conclue et constatée. L’application de cette disposition est soumis à al publication d’un décret en Conseil d’État.
B. Tenue de registres
L’agent immobilier doit tenir un registre- répertoire (permettant d’enregistrer les mouvements financiers) et un registre des mandats. Ces registres peuvent être tenus et conservés sous forme électronique.
C. Paiement
Les paiements par carte bancaire sont acceptés.

D. Hypothèses de retrait de la carte d’agent immobilier
Le titulaire de la carte est dans l’obligation de la restituer aux services de la préfecture ou à un agent de l’autorité publique en cas de :
Рcessation de la garantie financi̬re ;
– suspension, expiration ou dénonciation du contrat d’assurance RCP ;
– interdiction ou incapacité d’exercer.
E. Sanctions pénales
1. Est puni de six mois d’emprisonnement et de 7 500 euros d’amende le fait :
– de se livrer ou de prêter son concours, de manière habituelle ou occasionnelle, à des opérations immobilières sans être titulaire de la carte d’agent immobilier ;
– de ne pas effectuer la déclaration préalable d’activité d’une succursale, d’une agence ou d’un bureau ;
– de négocier, d’entremettre ou de prendre des engagements pour le compte d’un titulaire d’une carte professionnelle sans y être habilité.
2. Est puni de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende le fait :
– de recevoir ou détenir des sommes d’argent, biens, effets à l’occasion d’opérations immobilières en infraction avec la législation applicable.
Les personnes morales peuvent être également recherchées pénalement pour  ces infractions et encourir notamment des peines d’amende, de dissolution ou d’interdiction d’exercer l’activité litigieuse.
3. Est puni de cinq ans d’emprisonnement et de 375 000 euros d’amende le fait :
– d’exercer cette activité immobilière en violation des incapacités susvisées (incapacités d’exercer la profession).

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